张五常（资料图）

最头痛是央行拜美国的联储局为师，利率应该由市场决定，央行或政府不要管

张五常

这几个月中国的楼价上升了不少，也升得急。主要是商业地区。工业区的楼价还不怎么样。两个原因。其一是利率下降了不少，而楼价历来对利率的变动很敏感。其二，在国际金融危机下，外地投资者要找避难所，跑到他们认为是比较安全的神州看看，见到大城市的楼价比国际大都市的还算偏低，就下注了。可喜的是，在这次金融危机的阴影下，中国放宽银根就容易地见到楼市大升。这可见神州还没有大中毒资产之计，也可见中国的经济发展是有了很不错的基础了。

楼价的经济分析是深学问。篇幅所限，这里只能分点略说。

一、楼价上升主要因为地价上升。人口密度、经济情况、土地供应等因素皆老生常谈，而远为复杂的是政府的土地政策会有决定性的影响。

二、一个国家的经济发展起来，人民的财富增加总要找些投资项目放进去。一般而言，土地或楼宇是最可靠的财富累积的选择。房地产本身有用途，有租值或使用的收入，远没有股市那样难于调查、难以明白，受骗的机会大减。有谁不知道房子是可以住的？

三、经济发展起来，人民的收入增加，财富是收入以利率折现，也跟着增加。人民把财富放进房地产去是自然的选择。然而在本文的第十点可见，政府操控利率可以严重地扰乱这个重要的经济规律。另一方面，政府的土地政策、货币政策及其他政策，可使房地产之价急升或暴跌，无端端地发达或破产的人无数。我们喜见因为经济上升而楼价上升，但政府的政策处理失当可以是悲剧。90年代后期中国的楼价暴跌，破产者无数。但我解释过，那是朱镕基要杜绝权力借贷的宏观调控的效果，大家要接受。

四、香港选走高地价路线，是玩火游戏，这里不评。中国大陆的局限条件与香港的是两回事，不应该搞高地价政策。问题是，中国整体的经济发展，人口怎样分布有关键性。如果珠三角及长三角的楼价够低，人口会密集在这两个区域，对国家的经济整体可有大害。原则上，这两区还可以大量地增加楼房的土地供应，压低楼价。这两区的人口密度是应该比较高的，楼价也应该比较高，但从整个国家的利益看，这两区楼价应该高多少，我想了很久也没有简单的答案。

五、原则上，楼价上升是好事。这反映着经济的财富或租值上升，人民的生活有了改进。除了处理人口分布，这原则不容许土地政策刻意地推高楼价，也否决政府压制楼价的上升。同样，政府抽物业的资产增值税有压制楼价的效果，属不智。

六、中国可以在撤销资产增值税的前提下，考虑每年抽0.5%的物业税，这类税收政府要说明用途，也要与其他税项分开。最适当的用途是城市治安与清洁。

七、楼价上升，穷人怎么办？历史的经验，是楼房的出租市场会解决这问题。我反对政府提供廉租房，理由解释过了。如果政府一定要出手助穷人，出售近于免了地价的居屋是较佳的选择。也头痛，因为贪污的行为难免，而这类房子的建造一般偷工减料，天雨屋漏，而短桩等故事会传遍天下。说到底，协助穷人的最佳法门，还是尽量提供他们自力更生的机会。

八、没有好理由禁止或约束外籍人士在中国购买房子。中国人是赚了他们的钱，赚了他们带来的知识，而炒买炒卖对赌，一般而言老外斗不过炎黄子孙，所谓猛虎不及地头虫是也。日本仔当年不是在美国的房地产损手频频吗？

九、还有一个重要但难度极高的土地政策问题。1980年代到90年代中期，中国的条件相若的土地，不同用途的回报差距很大：用作工、商业的回报率远高于农业的。可幸的是，到了90年代后期，县际竞争制度的普及发展，带来了惊人的改进，是大中国经济奇迹出现的一个主要原因。整个问题我在《中国的经济制度》那小书中有颇为详尽的分析。在土地使用这个话题上，两年多前北京上头增加了对县的约束，不对，但最近有转机。我打算再作一次调查。

十、今天看，最头痛是央行拜美国的联储局为师，不断地把利率调上调下。见人家闯了大祸，我们为何还不痛改前非？利率是应该由市场决定的。央行或政府不要管。近几年央行处理与操控利率做得不对。

(本文因篇幅所限,有删节,标题为编者所加)